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快看:终于!楼市迎来重大拐点!

时间:2023-04-22 12:33:27  |  来源: 前沿观察局

转自子木聊房

作者子木


(资料图)

文/子木

这段时间,楼市的情绪压力比较大。

主要在于小阳春消褪后,购房者对于下半年的行情判断出现了一定的分歧。

不过刚刚住建部部长,再三强调,房地产业必须发挥国民经济“顶梁柱”作用。

意味着政策端会无下限继续放水,采取主攻姿态,一切向着利好地产的方向行进。

紧接着“楼市风向标”,迎来转向。

深圳传出,要彻底放开二手房指导价,按照网签价贷款而不是指导价,瞬间拉爆购买力,沉睡多年的炒城蠢蠢欲动。

现在的楼市,只需要等待经济进一步回暖,从旅游行业延伸到各行各业,信心和居民收入回升,房地产便会像之前一样,回归常态周期。

但我今天想讲的是另外一大拐点,将对楼市产生深远的影响——

“全国库存大船,正在转舵”。

易居研究院日前在《中国百城住宅库存报告》中公布数据,2023年2月底,全国100个城市新房库存总量为51181万平方米,环比减少2.4%,同比减少0.2%。

这意味着,连续51个月库存规模,首次出现同比下降态势。

这是一个非常强烈的信号,接下来我会从房地产底层逻辑视角,进行解读。

·······

楼市四十载,其实最害怕的,莫过于做大库存。

2015年楼市大风暴,就是为了解决库存危机,而出现的一波定向房价拉涨,否则地方杠杆会成为中国经济不可逾越的顽石。

事实证明,大涨之后必迎来大跌,震荡过后,人鬼殊途。

2018年,在土地财政逻辑下,地方又开启新一轮做大库存,而且这波库存是建立在已经释放大量住房需求的基础之上的。

作为研究者,我曾感到深深的担忧。

因为按照基本供需原理,房地产供应端,如果继续再走老路,绝大多数城市的房子终究会失去金融属性,动摇国民经济根本。

直到现在“库存拐点”形成,我才认为,风向在扭转了。

这时候,肯定会有人产生质疑,数据表现也就几个月的下滑,何以证明库存转向?

别着急,我们继续往下看。

2023 年初,根据中央部委的最新要求,土地交易增添了新的信息发布环节“预供地”。

根据最新各地住建局数据显示,已经有超2/3的一二线城市公布了2023年土地供地计划。

然而所有事实全部指向一个结果:

2023年房地产开发用地大幅减少!

——普通住宅用地,同比降幅高达19%,租赁用地直接腰斩,降幅高达51%。

南昌、成都,供地缩水近2成;

南宁,供地缩水近4成;

呼和浩特,供地缩水近5成;

重庆,供地缩水近5成,中心城区缩水近6成;

长春、沈阳,供地缩水更夸张,一个66%,一个73%……

为什么土地供应会产生如此夸张的收缩趋势?

答案或许有两个:

1、转向土地财政逻辑,拥抱产业。

数据显示,今年各地住宅供应大幅缩减,但产业用地却在反向大增,工矿仓储和公共管理达到10%和11%。

其中最夸张的是呼和浩特、海口、南宁,工矿仓储用地增幅均在70%以上。

言外之意,是希望通过增加产业用地供应,进一步提升城市经济活力。

2、大量民营房企还在病床上坐着。

这两年对于开发商的打击太过严重,民营企业基本丧失拿地的能力,尤其2022年行情不好,基本都是国企央企以及各地方城投在拿地。

城投拿地,强化买房者和房企的信心,维持房地产市场有序供应,做调节器。

但弊端也很明显,大多数欠缺操盘能力,盈利为负,长久以往,很容易让这种左手倒右手的游戏,推高地方债务。

城投债具体有多少,这个数字很模糊,但可以从最近贵州发布的公告可以看出,靠城投拿地推动房地产,这条路是很难行得通了。

接下来,敲黑板。

库存拐点后,趋势到底会如何演变:

1、短期内,需求不变,新房大幅减少,房价会得到一个反向推力,有助于止跌稳价,对地方楼市是利好的作用。

2、尤其对于长春、呼和浩特、南宁、乌鲁木齐等这些产业偏弱的城市,二手房未来会相对好卖一些,不会一直被新房市场抢流量。

3、供应收缩,意味着土地财政缩减,对依赖房地产较重的城市非常不友好,缺乏继续拉大城市骨架的资金,造城运动会接近尾声。

4、这从今年地铁规划可以看出,潍坊、烟台、衡阳等城市申报地铁被拒,就连深圳、成都、杭州、南京,地铁规划要么被砍,要么缩水。

5、说白了,造地铁太贵,而且基本都在亏损,印钞机连夜工作都扛不住了。

6、年后鹤岗停止供暖、商丘公交线路暂停运营都是前菜,在缩减土地供应后,接下来很多城市会被强制扯下遮羞布。

7、出现运营问题的城市,房子要抓紧卖,自住房都可以考虑换成租房。

8、未来大多数依赖房地产,且没有产业的城市,会不可阻挡地走向规模收缩。

9、这其实并不是什么坏事,有助于地方管理者想办法赚慢钱,赚长钱,卯足劲搞产业。

10、但如果招商引资做不好,城市又丧失土地动能,会加速被马太效应吞噬,从收缩走向衰败。人口加速集中涌入二线城市。

11、一些经济动能比较强的城市,会迎来房价的转折点,比如重庆,之前一直用库存压房价,而今年之后,房价会逐渐扎实,向上生长。

12、沈阳,过去因为策略失误,做大库存拉低房价,而现在缩减供应后,有利于让房价有一个很好的支撑点。

13、每一个细节背后,都藏着宏大叙事。

14、土地供应缩减开始,意味着对城市运营能力的真正大考,拉开序幕。

15、所有想借房地产逆袭的城市,彻底被斩断爬梯,剩下的,只有难而正确的拉产业、引人口。

16、今年是一个历史性的拐点,不仅在逻辑,更多是态度,终于承认了一些城市根本不具备做大做强的能力。

17、斩断土地,等于斩断欲望,很多城市的居民不用被裹挟着奔腾了。

18、买房就是买一个城市的股票,你看到别人看不到,就是胜利,别人看到你没看到,最后只能沦为接盘侠。

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